Louer avec TVA ou fonctionner comme centre d’affaires ?

Une entreprise veut meubler et louer un immeuble de bureaux pour y faire du coworking. Comment faire pour maximiser la déduction de TVA ?

Louer avec TVA ou fonctionner comme centre d’affaires ?

Une entreprise veut meubler et louer un immeuble de bureaux pour y faire du coworking. Comment faire pour maximiser la déduction de TVA ?

I. Location ordinaire

La simple location d’un espace de bureau est exemptée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA). Par conséquent, la TVA sur la construction et/ou les travaux d’entretien et de réparation ne peut pas être déduite. C'est donc l’option la moins intéressante lorsqu'il s’agit d’optimiser la déduction de TVA...

L'amèngement d'un espace de bureau peut apporter une solution. Vous donnez l’espace en location, mais vous l’avez aussi aménagé et meublé ; il ne s’agit donc plus d’une simple location immobilière. Vous donnez en location tant l’espace de bureau que les meubles qui le garnissent.

En effet, la location mobilière est soumise à TVA, et cela, en principe, au taux ordinaire de 21 %. Dans la mesure où le loyer pour le bureau qui a été aménagé concerne les meubles et les autres accessoires mobiliers, ce loyer est soumis à la TVA.

Le loyer devra, le cas échéant, être ventilé en une «partie immobilier», qui est exemptée de TVA, et une «partie mobilier», qui est soumise à 21 % de TVA.

La TVA peut alors effectivement être récupérée, mais seulement pour ce qui concerne la partie mobilier, car de la TVA n’a été portée en compte que sur cette partie. La TVA payée sur l’aménage­ment et les meubles est donc déductible, mais celle relative au bâtiment reste non-­déductible dans ce cas.


II. Location optionnelle avec TVA

Sous certaines conditions, on peut donner un bâtiment en location avec TVA, si l'on en fait le choix. Un espace de bureau qui est aménagé et donné en location comme espace de coworking peut, le cas échéant, aussi bénéficier de ce régime. Il faut alors que toutes les conditions soient remplies.

La location d’un immeuble avec TVA est un régime optionnel. Il faut expressément choisir de l’appliquer, sinon la location reste exemptée de TVA. En outre, ce sont les deux parties qui doivent opter pour soumettre la location à la TVA.

Pour exercer cette option, vous avez le choix entre faire une déclaration distincte ou intégrer les mentions de cette déclaration dans le contrat de bail (art. 7quater AR n° 10).

Il y a des conditions supplémentaires. Il y a, en fait, deux conditions de fond auxquelles il faut satisfaire pour pouvoir choisir l’application du régime avec TVA. La première concerne la qualité du locataire et la seconde concerne le bâtiment qui peut faire l’objet du régime de TVA optionnel.

D'abord, le régime de TVA optionnel ne peut être appliqué que si le locataire est un assujetti à la TVA. En outre, il faut qu'il utilise l’immeuble loué exclusivement dans le cadre de son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA.

Pour le locataire assujetti avec droit à déduction, cette TVA n’est pas un coût supplémentaire. Vu qu’il faut qu’il utilise le bien à titre professionnel à 100 %, cette TVA est en principe totalement déductible pour lui.

Ensuite, n’importe quel bâtiment ne peut pas être donné en location avec TVA. Il faut, en premier lieu, qu’il s’agisse d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et donc pas d’un terrain ou d’une parcelle de terrain. En outre, il faut qu’il s’agisse d’un bâtiment neuf ou ayant subi une rénovation ­radicale.

Cette dernière condition ne s’applique pas aux bâtiments qui sont principalement utilisés comme espaces d’entreposage, tel un entrepôt. La location d’un entrepôt était effectivement déjà soumise à la TVA avant l’introduction du régime de TVA optionnel et c’est resté le cas.

Dans ce contexte, "neuf" ne doit pas être entendu dans le même sens que pour la définition TVA classique, selon laquelle un bâtiment reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation. Ici, cela ne fonctionne pas comme cela. «Neuf», dans le cadre de la location avec TVA optionnelle, signifie concrètement que la TVA sur les travaux immobiliers qui contribuent à la construction du bâtiment neuf ou à la rénovation du bâtiment déjà existant est devenue exigible au plus tôt depuis le 1er octobre 2018.

Acheter un bâtiment existant pour en faire un espace de coworking et ensuite le donner en location avec TVA n’est pas possible si le bâtiment a été construit avant le 1er octobre 2018.

Le gros avan­tage de la location optionnelle avec TVA, c'est que toute la TVA afférente au bâtiment peut être récupérée.

Il faut cependant faire attention au délai de révision de la TVA. En cas de location optionnelle avec TVA, ce délai est en effet de 25 ans (et non pas à 15 ans, étant le délai ordinaire pour les biens immobiliers !). Ce sont donc dix années supplémentaires durant lesquelles l’utilisation et la destination du bâtiment doivent être suivies de près.


III. Un centre d’affaires ?

Mettre en location en tant que centre d'affaire, c'est en fait comme mettre en location avec des services supplémentaires. Autrement dit, un centre d’affaires ne conclut pas de contrats de location ordinaires qui donnent droit à un droit d’usage exclusif d’un certain espace, mais conclut un contrat qui, en fait, donne droit à exercer une certaine activité professionnelle à un endroit déterminé et où non seulement l’espace est mis à disposition mais où une série d’autres services sont aussi offerts.

En général, en vertu d’un tel contrat, vous pouvez utiliser un certain espace comme espace de bureau et vous pouvez, en outre, faire usage ou bénéficier du secrétariat, de l’accueil, de l’infrastructure informatique, du nettoyage, des salles de réunion communes, etc.

Étant donné qu'il ne s'agit en effet plus d'une simple location, mais d'une prestation de services plus larg, un tel contrat est par définition soumis à la TVA. La mise à dispo­sition de locaux fait, dans ce cas, partie d’un paquet global de services indissociables.

En pratique, l’administration n’accepte pas facilement les centres d’affaires. La raison est simple. Vu qu’un tel contrat de prestation de services est soumis à la TVA, vous avez, en tant que prestataire de services, en principe aussi un droit à déduction complet de toute la TVA qui porte sur le bâtiment. Par contre, s’il s’agit d’une location ordinaire, vous n’avez pas le droit de déduire la TVA...

Afin que l’administration accepte qu’il ne s’agit pas d’une location ordinaire, le centre d’affaires doit offrir au minimum les services suivants : mise à disposition d’un ou de plusieurs locaux équipés, mise à disposition de salles de réunion communes, mise à disposition d’espaces communs, mise à disposition d’équi­pements bureautiques communs et mise à dis­position de l’infrastructure informatique (circ. E.T. 108.816, 27.09.2005).

Ces services complémentaires doivent être offerts en contrepartie d’un prix forfaitaire, sans que le client ait la possibilité d’y renoncer moyennant une réduction de prix.
Au contraire de la location optionnelle avec TVA, en cas de location en tant que centre d'affaires, le délai de révision de la TVA ne change pas, et reste à la durée ordinaire.